北京风险代理律师

　　宋，北京风险代理律师，现执业于***律师事务所，执业经验丰富，责任心强，能够熟练运用法律知识和诉讼技巧切实维护委托人的合法权益。多年执业经验的积累，法学理论知识不断强制，案件处理各项技巧不断提升，把委托人的事当做自己的事，把自己的专业素养运用到案件代理过程中实现委托人的合法权益，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

房地产违约应注意什么

1、购买商品房者要仔细阅读购房合同中的内容，必要的时候还要把广告宣传的内容全部载入正式的合同中，这样才有保证。

2、购买商品房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不要看表面现象就被迷惑了。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。假如缺乏上述措施，一旦开发商提供的配套设施不配套麻烦就多了。

3、内部认购是房地产开发商不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，从而吸引了许多买房者。但一些内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其不受法律保护，购房者的权益也无法受到保障。那就不要购买这类商品房。至于想买低价房的业主或投资者，应选择信誉好、实力雄厚、具有市场品牌的楼盘。

4、开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，损害业主的正当权益。或在一段时间后偷偷更换物业管理公司，以次充好。购房者在签订房屋买卖合同时，对指定的物业管理公司服务期限超出一年的应提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。

房产开发商违约该去哪里投诉

开发商应该按照合同如期交房，如果出现延期交房的情况，应该按照合同约定支付业主违约金。受理此类投诉，该部门主要是以协调为主，如果开发商与业主之间协商无果，业主可以走法律途经维权。此属于房产管理部门的具体行政工作，建议直接咨询房产管理部门。

如果是开发商违约行为导致购房者退房的，开发商除退还房屋全部价款及相应利息外，还应包括违约金，如果违约金不足以弥补购房贷款损失和房屋装修损失等的，差额部分购房者还可以向开发商继续要求赔偿。

开发商违约一般情况下，可以按照约定的违约金要求赔付，比如说延期交付万分之一赔付的，那么100万元的总房款，违约金就是每天100元，然后再乘以违约的时间。而维权的时候，则要等到侵害时间结束，也就是开发商通知购房者收房的时候为止。

此事属于合同纠纷，你应当按照合同约定的争议解决方式选择起诉或申请仲裁，追究出卖人的违约。鉴于此类案件涉及专业的房地产法律问题，建议你带上资料到律所咨询，委托律师代理。

合同定金与违约金的区别是什么

合同定金与违约金的区别是什么

1.性质不同

虽然从理论上讲，定金和违约金都有担保主债权实现的功能，大陆法国家也都把这两者规定为债的担保方式。但在我国立法中，违约金只是民事的形式，并未将其作为独立的担保形式看待。而且，我国合同法规定的违约金是以制裁性为原则，以赔偿性为补充。其担保效力远比定金担保的效力要弱。而定金以确保债权的实现为目的，是作为一种担保形式被担保法加以明确规定。违约金的根本目的是制裁违约行为，为民事的承担方式。也正因为如此，有关定金的约定为独立于主合同的从合同;而关于违约金的约定，为合同内容的一部分。

2.作用不同

定金具有证约和预先给付的作用。而违约金没有上述作用。

3.产生方式不同

定金只能依当事人之间的约定而发生。而违约金既可基于当事人的约定而发生，也可基于法律的直接规定而发生。

4.交付时间不同

定金是在合同履行前交付的。而违约金是在发生违约行为后交付的。

5.法律后果不同

依照我国《担保法》第89条的规定，定金具有解约功能，即不履行约定债务的，支付定金的一方无权要求返还定金;接受定金的一方必须双倍返还定金。定金的支付，一方面意味着主合同的解除，违约一方不再承担对主债的继续履行义务;另一方面它可以作为预定赔偿额，受害人对于超出定金数额的损失，不得另外提出赔偿。而违约金的支付并不导致合同的解除。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。

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